«Цифровая» Эстония: рай для фрилансеров и предпринимателей-удалёнщиков

Стабильная экономика, нулевой налог на прибыль, развитый банковский сектор, близость к большинству стран СНГ, простота получения e-резидентства, отсутствие бюрократии благодаря постоянному расширению электронных услуг – всё это об Эстонии. Чтобы открыть компанию в стране, потребуется 20 минут, а управлять бизнесом можно из любой точки мира.

Некогда Эстония входила в СССР, но на классических представителей Союза она не похожа. Как не похожа и на скандинавские страны. Эстония по своему устройству самобытна. И главная её особенность – высокий процент интеграции информационных технологий в повседневную жизнь.

У каждого жителя страны – ID-карта, с помощью которой он оплачивает через интернет почти любые услуги, использует для ведения бизнеса. Прелесть в том, что подобную карту можно получить и не будучи гражданином Эстонии – достаточно стать резидентом.

Об Эстонии

Огромное количество бесплатных точек wi-fi, электронные системы управления очередями в большинстве заведений, развитая инфраструктура для велосипедистов, отсутствие пробок даже на дорогах столицы (максимум 10-15 минут в час пик), возможность быстро доехать в любую точку страны благодаря её миниатюрности – все эти моменты вы замечаете, приезжая в Эстонию.

Из Таллина до Хельсинки можно добраться за два с половиной часа на пароме, в Ригу – за четыре часа на автобусе, в Стокгольм, Вильнюс, Осло, Копенгаген и Варшаву – за полтора-два часа на самолёте.

Почти половина населения – русские; эстонцы старше 35 лет также неплохо знают русский язык. Потому с общением проблем не возникает. В любом случае, английским здесь владеют почти все, даже бабушки в аптеке. В Эстонии вы не заметите спешки и суеты: никто не толкается в транспорте, нет ежедневного шумного потока бегущих на работу людей.

Правительство заботится об экологической обстановке, потому, приехав даже в Таллин, высокое качество воздуха вы отметите сразу, как и чистоту окружающего пространства. Прямо внутри столицы есть сосновый лес, чистая морская вода и ухоженные песчаные пляжи не редкость. А ещё – многочисленные парки и скверы, огромный ботанический сад, музей под открытым небом. И мягкий климат: в среднем -5 °С зимой и +21 °С летом.

Квартира в Таллине, Эстония
84 900 €

Площадь 36.2 м2, 1
комната

Ober-Haus Real Estate A…

Квартира в Таллине, Эстония
89 000 €

Площадь 64.9 м2, 3
комнаты

Ober-Haus Real Estate A…

Квартира в Таллине, Эстония
89 900 €

Площадь 43.5 м2, 2
комнаты

Ober-Haus Real Estate A…

Квартира в Таллине, Эстония
94 800 €

Площадь 64.9 м2, 3
комнаты

Ober-Haus Real Estate A…

Апартаменты в Таллине, Эстония
114 900 €

Площадь 54 м2, 3
комнаты

Ober-Haus Real Estate A…

Квартира в Таллине, Эстония
120 000 €

Площадь 65.5 м2, 2
комнаты

Ober-Haus Real Estate A…

Апартаменты в Таллине, Эстония
120 000 €

Площадь 63 м2, 2
комнаты

Ober-Haus Real Estate A…

Апартаменты в Таллине, Эстония
129 500 €

Площадь 45 м2, 2
комнаты

Ober-Haus Real Estate A…

Квартира в Таллине, Эстония
146 800 €

Площадь 61.2 м2, 3
комнаты

Ober-Haus Real Estate A…

Дом в Таллине, Эстония
149 000 €

Площадь 147.7 м2

Ober-Haus Real Estate A…

Квартира в Таллине, Эстония
157 000 €

Площадь 47.8 м2, 2
комнаты

Ober-Haus Real Estate A…

Апартаменты в Таллине, Эстония
164 000 €

Площадь 122.9 м2, 4
комнаты

Ober-Haus Real Estate A…

Квартира в Таллине, Эстония
165 000 €

Площадь 62.3 м2, 2
комнаты

Ober-Haus Real Estate A…

Квартира в Таллине, Эстония
169 000 €

Площадь 73.3 м2, 3
комнаты

Ober-Haus Real Estate A…

Квартира в Таллине, Эстония
170 000 €

Площадь 59.4 м2, 3
комнаты

Ober-Haus Real Estate A…

Квартира в Таллине, Эстония
182 000 €

Площадь 86 м2, 3
комнаты

Ober-Haus Real Estate A…

Апартаменты в Таллине, Эстония
185 000 €

Площадь 71.3 м2, 3
комнаты

Ober-Haus Real Estate A…

Апартаменты в Таллине, Эстония
192 000 €

Площадь 96.1 м2, 3
комнаты

Ober-Haus Real Estate A…

Пентхаус в Таллине, Эстония
195 000 €

Площадь 70.2 м2, 3
комнаты

Ober-Haus Real Estate A…

Дом в Таллине, Эстония
195 000 €

Площадь 242.7 м2, 5
комнат

Ober-Haus Real Estate A…

Что такое электронное резидентство

В 2014 году Эстония ввела особый статус для иностранцев – «электронный» гражданин, или e-резидент. Реальным гражданином страны с таким документом вы не станете, но получите немало возможностей:

  • зарегистрировать компанию в стране и открыть счёт в местном банке всего за один день. При этом вы получаете почтовый адрес, возможность удалённого управления, ведения бухгалтерии (почти все программы имеют встроенные русский и английский языки);
  • вести торговлю с другими странами Евросоюза (без бюрократии, с прозрачной бухгалтерией);
  • хранить прибыль в евро, использовать PayPal;
  • иметь право электронной подписи документов, независимо от местонахождения;
  • иметь виртуальный офис и подключаться к нему, работая из любого места. Сервисы, предоставляющие виртуальные офисы, обеспечивают юридический адрес в престижном районе. Персонал перенаправляет на указанный адрес непрочитанные письма, за дополнительную плату (от €20 в час) виртуальный секретарь берёт на себя организационную работу, дополнительно вместо вас отвечают на звонки (€45 в месяц). Такой вариант дешевле реального офиса: аренда в Таллине стоит €7-16 за кв. м, а виртуальный офис – от €200 в год.

Правда, голосовать и беспрепятственно путешествовать по ЕС с таким документом нельзя. Став e-резидентом, вы получаете ID-карту с электронным чипом. Программой уже воспользовались порядка 15 тыс. иностранцев, самые активные среди них – финны, украинцы и россияне. Правительство страны ожидает, что к 2025 году цифра достигнет миллиона. Каждый месяц около 100 фирм в Эстонии открываются на основе e-резидентства.

Подать заявку можно на сайте e-резидентства или в консульстве вашей страны. Нужно заполнить онлайн-анкету, прикрепить фото, отсканировать паспорт, рассказать, зачем вам становиться электронным резидентом или почему вы желаете открыть компанию именно в Эстонии, и заплатить за обработку заявки €100. Перед выдачей с вами проводят короткое интервью. Если вы «чисты» – карту получаете в течение трёх месяцев. Забрать её можно в ближайшем посольстве Эстонии.

Кому подходит e-резидентство

  • Фрилансеры, работающие с международными биржами: Upwork, PeoplePerHour, freelancer.com и другими. Выгода – легализация доходов, вывод через PayPal, законное хранение заработка в евро.
  • Фрилансеры, сотрудничающие с иностранными компаниями. Независимо от части света. У вас будет VAT (НДС), счёт в европейском банке, официально зарегистрированный кошелёк PayPal.
  • Стартаперы. Отсутствие налога на прибыль, возможность удалённого управления, простота ведения бухгалтерии, близость к европейским инвесторам.
  • Разработчики и программисты. Работать с американскими, европейскими предприятиями через компанию, расположенную в Эстонии, удобнее, быстрее и проще.

А вот фрилансерам с невысоким уровнем дохода, которые вращаются в основном на местном рынке, такой вариант вряд ли подойдёт.

Вопрос: зачем это Эстонии? Многие предприниматели хотят вести бизнес без привязки к определённой стране. Эстония обеспечивает такую возможность и параллельно укрепляет собственную экономику. При этом государство следит за прозрачностью бизнеса.

На фото: интерьер креативного кластера Kultuurikatel в Таллине

Ещё немного о преимуществах открытия компании в Эстонии

  • 0% налога на прибыль. Эстонию не зря называют налоговой гаванью Европы. По сути, это качественный офшор, хотя в список офшорных стран государство не входит. Подробнее о налоговой системе мы расскажем дальше.
  • Отсутствие налогов для удалённых сотрудников. Если ваши работники – нерезиденты Эстонии и трудятся на благо вашей компании из другого государства, с их заработной платы вы никакие налоги не отчисляете. Налоги выплачиваются в стране резидентства сотрудника, если между странами заключён договор об избежании двойного налогообложения.
  • Упрощённая система въезда. Если вы хотите перевезти в Эстонию удалённых сотрудников, для них предусмотрена упрощённая схема прибытия, по которой они получают ВНЖ.
  • Получение VAT (НДС). VAT-номер в стране получают только те компании, которые планируют сотрудничать с эстонскими предприятиями или другими странами ЕС. Оборот компании – не менее €16 тыс. в год. Но для получения необязательно уже иметь такой доход – достаточно показать, что вы настроены серьёзно. К примеру, продемонстрировав контракт о сотрудничестве с иностранным или местным предприятием.
  • VAT-номер обязателен, если вы претендуете на нулевую налоговую ставку при сотрудничестве с другими странами ЕС.

    Особенности открытия компании в Эстонии

    В большинстве случаев в стране открывают OÜ (аналог ООО) – это наиболее популярный вариант для предприятий малого и среднего бизнеса. Приезжать ради открытия фирмы в Эстонию необязательно – ваше присутствие понадобится, только чтобы открыть счёт в банке (и то не всегда). Требуется всего три пункта.

  • Директор. Не важно, резидент какой страны, главное – физическое лицо старше 18 лет.
  • Уставной капитал. Для предприятий типа OÜ – €2,5 тыс. минимум. Вносить уставной капитал можно как сразу и полностью в денежном эквиваленте, так и двумя частями: 50% наличными, остальное – безнал. Но самый интересный – третий вариант: сумму можно внести имуществом, которое требуется для ведения вашей деятельности (хоть ноутбуками).
  • Юридический адрес на территории Эстонии. Здесь три варианта: пожизненный юридический адрес за определённую плату; фактический офис в стране; виртуальный офис.
  • С 2018 года правительство Эстонии разрешило управлять деятельностью местной компании полностью из-за рубежа. Главное для руководителя, который находится вне страны, – назначить уполномоченное лицо, адрес которого будет использоваться для компании как юридический. Это может быть нотариус, адвокат, налоговый представитель и т. д. Его данные заносят в Коммерческий регистр. То есть теперь необходимость в юридическом адресе отпала – достаточно назначить контактное лицо.

    Стандартная схема открытия фирмы в Эстонии следующая: вы находите юриста, отправляете ему требуемые документы, через 2–5 дней он присылает вам на почту ответ о регистрации, и через пять дней ваша компания появляется в государственном регистре. После этого вы едете открывать счёт – это занимает ещё один-два дня. Учтите, что немало времени придётся потратить на перевод документов, пересылку доверенностей по почте и т. д.

    Кстати, валютный контроль в Эстонии отсутствует: ограничений на снятие средств со счёта, на размеры транзакций нет.

    Если вы являетесь e-резидентом, через государственный регистр компанию можно открыть за 20 минут, за счёт цифрового налогообложения большинство налогов платить через интернет (у тех, кто работает на территории Эстонии, для этих целей есть специальная система – Mobile ID). Для открытия банковского счёта в страну также приезжать необязательно: некоторые банки уже позволяют не присутствовать лично, достаточно видеосвязи. Также можно оформить доверенность на юриста: он откроет счёт за вас и вышлет ПИН-калькулятор для использования интернет-банкинга.

    Вы можете обойтись и без юриста, если уверены в знании эстонских законов. Если нет – лучше обратиться к специалисту, чтобы грамотно подготовить документы и гарантировать положительное решение об открытии вашей компании. Есть ещё вариант: заказать разовую консультацию и получить ответы на все интересующие вопросы. Средняя цена такой услуги – €50.

    Недвижимость для бизнеса в Эстонии — актуальные примеры

    Коммерческая недвижимость в Таллине, Эстония
    590 000 €

    Площадь 364 м2

    Ober-Haus Real Estate A…

    Коммерческая недвижимость в Ляэнемаа, Эстония
    390 000 €

    Площадь 7000 м2

    Ober-Haus Real Estate A…

    Отель, гостиница в Таллине, Эстония
    2 500 000 €

    Площадь 746.7 м2

    Ober-Haus Real Estate A…

    Кафе, ресторан в Раквере, Эстония
    295 000 €

    Площадь 876 м2

    KK-Rideen OÜ

    Доходный дом в Раквере, Эстония
    239 000 €

    Площадь 750 м2

    KK-Rideen OÜ

    Отель, гостиница в Раквере, Эстония
    239 000 €

    Площадь 800 м2

    KK-Rideen OÜ

    Доходный дом в Раквере, Эстония
    1 350 000 €

    Площадь 6000 м2

    KK-Rideen OÜ

    Доходный дом в Ляэне-Вирумаа, Эстония
    990 000 €

    Площадь 5100 м2

    KK-Rideen OÜ

    Доходный дом в Раквере, Эстония
    860 000 €

    Площадь 2300 м2

    KK-Rideen OÜ

    Доходный дом в Кохтла-Ярве, Эстония
    25 000 €

    Площадь 147 м2

    Ober-Haus Real Estate A…

    ВНЖ при покупке

    Офис в Таллине, Эстония
    94 900 €

    Площадь 40 м2

    MUUGA KINNISVARA

    Доходный дом в Таллине, Эстония
    7 500 000 €

    Площадь 2600 м2

    Частное лицо

    Особенности бухгалтерской отчётности

    • Отчёты требуется подавать в регистр только раз в год в электронном виде самостоятельно либо с помощью бухгалтера (цена вопроса – €500-700 в год). Самостоятельный вариант несложный: позвоните в налоговый департамент – вам всё подробно расскажут на предпочитаемом языке (эстонском, русском, английском).
    • В Эстонии нет понятия «вид деятельности». Потому, если вы хотите открыть новое направление в своей компании, банку или налоговой сообщать об этом не требуется.
    • Обязательного аудита компаний в стране нет. Но на всякий случай лучше не забывать об аккуратном ведении документации.
    • Расходы компании считают не по банковским поступлениям, а по чекам и договорам. Потому часть расходов можно списывать на деятельность фирмы, не забыв пояснить этот момент налоговой. К примеру, купить нужную технику и списать её на расходы компании. Либо слетать в интересующую страну и оформить как командировку.

    Налоги в Эстонии

    Эстония не входит в список офшорных стран, налоговая ставка – 21%. Но! Налог вычитается не из прибыли компании, а с дохода физических лиц. То есть при выплате дивидендов, зарплаты. Нерезиденты государства платят налоги в родной стране, потому, если у вас компания в Эстонии, но резидентом вы не являетесь, налог на прибыль будет 0%. Единственное ограничение – оборот внутри Эстонии не должен превышать €16 тыс. в год.

    Тем не менее при определённых условиях налог платить придётся. Перечислим ситуации, для которых действуют разные ставки.

    0%

    • Сотрудничество с компаниями в зоне ЕС, у которых есть VAT-номер
    • Сотрудничество с зарубежными компаниями, которые не входят в Евросоюз
    • Оборот внутри Эстонии – до €16 тыс. в год

    -9%

    • Отсутствие VAT-номера
    • Сотрудничество с частными лицами на территории Евросоюза, у которых есть VAT
    • Продажа либо размещение печатной продукции, медицинских препаратов

    -20%

    • Сотрудничество с компаниями на территории Эстонии с оборотом свыше €16 тыс. в год
    • Сотрудничество с компаниями и частными лицами, не имеющими VAT-номера

    Итог: если хотите ставку 0%, минимизируйте работу внутри Эстонии, не сотрудничайте с компаниями без VAT-номера. Если у вас нет сотрудников и вы не распределяете прибыль между акционерами, о налогах можете забыть.

    Эстония заключила более 60 договоров об избежании двойного налогообложения, чтобы повысить инвестиционную привлекательность. 

    Стартапы в Эстонии

    Как мы уже отмечали выше, одна из категорий людей, которым выгодно будет переехать в Эстонию, – стартаперы. А дело всё в том, что власти страны всячески способствуют развитию этого направления. К примеру, в 2017 году стартапы привлекли в экономику государства около €102,5 млн, большинство из которых – в IT-сфере и для B2B-сектора.

    В 2018 году Эстония открыла новый вид виз – специально для стартаперов. Для рассмотрения заявок создан специальный комитет – Startup Committee, в который входят участники местного стартаперского сообщества. На подачу заявки уйдёт 20 минут, принятия решения придётся подождать 10 дней. При положительном ответе вам выдают специальный код, с которым можно обращаться в ближайшее посольство для получения визы. Подробнее – на сайте Startup Estonia. Здесь же можно найти актуальные стартап-мероприятия.

    Кстати, если вы причисляете себя к творческому сообществу и планируете посетить Таллин, загляните в арт-пространство Telliskivi. Это центр творческой жизни столицы. Коворкинги, ателье, дизайнерские студии, кафе и рестораны, магазины с авторскими изделиями, круглосуточная галерея на улице. А ещё – танцевальные вечера по пятницам и блошиный рынок по субботам.

    На фото: арт-пространство Telliskivi, где Андрей Тарковский снимал свой культовый фильм «Сталкер»

    Адаптация и языковые курсы

    Если вы намерены не только открыть компанию в Эстонии, но и остаться в стране, эстонский язык выучить рано или поздно придётся. Общаться вы сможете и на русском или английском, а вот большинство официальных писем будет приходить на местном языке. Так как эстонский язык сложный, на Google Translate лучше не надеяться. Освоить хотя бы базовый уровень стоит.

    Правительство Эстонии всячески поддерживает новоприбывших и организует курсы, где можно бесплатно учить местный язык на уровне A1, A2, B1 и B2. Зарегистрироваться можно дважды в год на сайте Интеграции. Но учтите, что если на прохождение А1 попасть довольно просто, то на более высокие уровни большие очереди. Если хотите взяться за учёбу побыстрее, можете записаться на платный курс (около €500). При успешной сдаче курсового экзамена с первой попытки большую часть суммы государство возвращает на ваш счёт.

    А в конце 2018 года в деловом районе Таллина Ülemiste City открылся сервисный центр «Международный дом», который оказывает разностороннюю поддержку новоприбывшим в страну специалистам: консультации, помощь в выборе электронных услуг. Здесь же можно сделать запрос о присвоении персонального кода, получить информацию о ВНЖ, зарегистрировать место жительства, узнать о местных образовательных заведениях и курсах.

    Итак, если вы сотрудничаете преимущественно с иностранными компаниями, являетесь фрилансером и хотите легализовать свою деятельность или планируете развернуть стартап – самое время обратить внимание на Эстонию. Минимальные потери времени и денег, возможность платить нулевой налог и управлять компанией из любой точки мира без бюрократии и волокиты – достойные аргументы в пользу регистрации компании в стране. Плюс, здесь сравнительно недорогая недвижимость – безусловный плюс для тех, кто решится на переезд. 

    Статья подготовлена с помощью материалов канала Just Tallinn (@justtallinn).

    Автор Виктория Закирова, иллюстрации — wikimedia.org

    Идеи для инвестиций: финансирование девелоперских проектов в Кембридже

    Самый консервативный способ заработка на недвижимости – покупка квартиры для сдачи внаём. Эта схема надёжна, но и недостатки у неё есть. В случае с крупными городами Великобритании – высокий порог входа и сравнительно низкая отдача от аренды. Одна из альтернатив – финансирование строительства путём выкупа привилегированных акций застройщика. Что это, как работает и сколько может принести инвестору? Разберёмся на примере девелоперских проектов Кембриджа.

    Об авторе: Алиса Зотимова, основатель и управляющий директор AZ Real Estate, живёт в Лондоне.

    Несмотря на неопределённость, связанную с Брекситом, инвестиции в коммерческую недвижимость в Великобритании за 2018 год превысили средние показатели последних пяти лет. Инвесторы продолжают вкладывать средства в качественные объекты в столице и городах с растущей экономикой. Причём число таких регионов увеличивается. 

    Кембридж возглавляет список самых быстрорастущих экономик среди всех нестоличных городов Великобритании. Именно здесь самые высокие темпы роста капитализации коммерческой недвижимости как за период с момента принятия решения о Брексите в 2016 году (+7,5%), так и с момента последней крупной рецессии в 2009 году (+70%).

    Причины такого успеха кроются не только в том, что расположенный всего в часе езды от Лондона Кембридж является всемирно признанным образовательным центром.

    Как говорится в известной шутке, чтобы вырастить идеально ровный английский газон, нужно просто посадить траву и прилежно стричь её каждый день. Сто лет.

    Аналогичная ситуация и в Кембридже. Его развитие не остановилось на обретении статуса «университетского города». Чтобы заложить основу для будущего экономического развития, здесь (ещё с 1960-70-х годов) начали открывать научные парки для размещения лабораторий технологических предприятий. 

    Доходный дом в Великобритании
    84 268 €

    ИНДОМ

    Инвестиционный проект в Лондоне, Великобритания
    1 300 000 €

    Площадь 43 м2

    Knight Frank

    Инвестиционный проект в Лондоне, Великобритания
    1 950 000 €

    Площадь 66 м2

    Knight Frank

    Инвестиционный проект в Лондоне, Великобритания
    4 300 000 €

    Площадь 149 м2

    Knight Frank

    Инвестиционный проект в Лондоне, Великобритания
    9 965 000 €

    Площадь 131 м2

    Knight Frank

    Инвестиционный проект в Лондоне, Великобритания
    8 570 000 €

    Площадь 233 м2

    Knight Frank

    Коммерческая недвижимость в Манчестере, Великобритания
    153 967 €

    ИНДОМ

    Коммерческая недвижимость в Великобритании
    84 866 €

    ИНДОМ

    Коммерческая недвижимость в Великобритании
    78 080 €

    ИНДОМ

    Коммерческая недвижимость в Ливерпуле, Великобритания
    75 635 €

    ИНДОМ

    Коммерческая недвижимость в Великобритании
    78 950 €

    ИНДОМ

    Коммерческая недвижимость в Ливерпуле, Великобритания
    67 660 €

    ИНДОМ

    Доходный дом в Кардиффе, Великобритания
    155 000 €

    Площадь 22 м2

    Metropolitan Premium Pr…

    Инвестиционный проект в Ньюкасл-апон-Тайн, Великобритания
    80 000 €

    Площадь 20 м2

    Fortune Ltd

    Инвестиционный проект в Ливерпуле, Великобритания
    86 000 €

    Площадь 30 м2

    Fortune Ltd

    Инвестиционный проект в Манчестере, Великобритания
    143 000 €

    Площадь 50 м2

    Fortune Ltd

    Инвестиционный проект в Лондоне, Великобритания
    1 989 300 €

    Площадь 3595 м2

    IDA-Virumaa FIE Olesja …

    Инвестиционный проект в Лондоне, Великобритания
    674 395 €

    Площадь 861 м2

    IDA-Virumaa FIE Olesja …

    Коммерческая недвижимость в Ливерпуле, Великобритания
    88 620 €

    ИНДОМ

    Инвестиционный проект в Лондоне, Великобритания
    439 353 €

    Площадь 48 м2

    Knight Frank

    Процедура сделки

    Подобный формат сделок позволяет вложить средства от 100 тыс. фунтов. А значит, даёт возможность большему кругу инвесторов посмотреть шире на рынок недвижимости, оценить для себя стратегии, отличные от консервативных вложений в жильё для сдачи в аренду.

    При этом речь идёт не о кредитовании, а именно об инвестировании. Инвестирование осуществляется путём приобретения привилегированных акций проектной компании (под каждый проект создаётся отдельное юридическое лицо).

    Как проходит сделка по финансированию девелоперских проектов

    • Инвестор приобретает привилегированные акции в проектной компании, которые предоставляют долю в капитале и прибыли компании.
    • Девелопер осуществляет полный цикл проекта: создание SPV (special purpose vehicle, проектная компания), привлечение частного и банковского капитала, поиск и выкуп участка, согласование и получение необходимых разрешений на строительство, включая смену разрешённого использования, строительство, маркетинг и представление проекта потенциальным инвесторам для покупки, продажи готового объекта.
    • Во время реализации проекта (около двух лет) держатель привилегированных акций получает от девелопера отчёты каждые три-четыре месяца (согласно уставу, каждые шесть месяцев) о ходе процессов согласований, проектирования, строительства и продажи объекта.
    • По окончании строительства и после продажи построенного объекта и возврата банковского займа происходит распределение прибыли. Привилегированные акционеры получают 100% вложенного капитала, затем прибыль (на практике, около 10% годовых) на свой капитал.
    • Затем распределение аналогичной суммы делается в пользу девелопера (девелопер является держателем обыкновенных акций), и оставшаяся прибыль делится между всеми обычными и всеми привилегированными акционерами поровну (между привилегированными акционерами – пропорционально их доле).

    Чтобы купить ценные бумаги, инвестор подписывает договор-заявку с проектной компанией на выпуск привилегированных акций. Обязательным условием процесса является проверка претендента на предмет соблюдения законодательства о противодействии отмыванию денежных средств.

    Инвестор должен представить документы, подтверждающие источник происхождения капитала. Это могут быть справки 2-НДФЛ, договоры о реализации имущества или других сделках.

    После подписания договора и одобрения документов инвестор может вносить средства. Это делается переводом со счёта в российском (или иностранном) банке. Расходы на этом этапе могут быть только в виде комиссий со стороны банка клиента за такой перевод, но обычно это небольшие суммы.

    Доходность

    Привилегированные акции ранжируются выше обыкновенных акций проектной компании, которыми владеет девелопер, и предоставляют право инвестору по окончании проекта получить 100% вложенного капитала и прибыль пропорционально своему капиталу.

    В договоре фиксируется не конкретный процент прибыли, а планка доходности для инвесторов первой очереди. То есть это возможность, а не гарантия или обязательство.

    Итоговый процент дохода будет зависеть от успеха проекта. По факту может получиться и больше заявленных 10%.

    Но нужно осознавать, что в случае непредвиденных обстоятельств этот показатель может быть и меньше. Например, если прибыли хватило лишь на выплату 7% годовых инвесторам, девелопер вообще ничего не заработает, кроме покрытия его текущих расходов в период строительства.

    Обратите внимание: привилегированные акции не будут котироваться на бирже (то есть расти или падать в цене в зависимости от экономических показателей компании), они отражают лишь долю в собственности и право этого владения. Но и продать их во время хода проекта на открытом рынке вряд ли получится.

    Риски и возможности

    Уровень риска в девелопменте выше, чем при покупке жилья для сдачи в аренду, но и доходность существенно больше. Здесь нет гарантий, зато есть механизмы защиты и преодоления рисков. Наша задача – предоставить инвестору исчерпывающую информацию о проекте и компании-девелопере, чтобы он смог принять взвешенное решение.

    Перед инвесторами, а также банком юридически отвечает компания-девелопер, и зачастую её первые лица выдают личные поручительства. Данные о фирме, её директорах (включая все юрлица, в которых они принимают участие), а также о вложениях капитала в компанию другими инвесторами являются публичными. Их всегда можно посмотреть в открытом государственном реестре.

    Банкротство, помимо риска для личного имущества директоров (в случае личного поручительства), будет означать значительный репутационный ущерб для ключевых лиц компании. А это, как правило, означает серьёзные ограничения в будущем на занятие подобного рода деятельностью и привлечение капитала. Такие последствия критичны для любого профессионала на этом рынке, так как репутация здесь ценится превыше всего.

    Кроме того, в проекте всегда участвует банк, предоставляя 50-70% финансирования. Это даёт дополнительные гарантии инвесторам, так как означает, что банк проводит due diligence – тщательную проверку документов, участка, бизнес-плана девелопера. Банк также назначает своего сметчика (оценщика), который на протяжении всего проекта ведёт контроль за строительными расходами.

    Это обеспечивает дополнительную безопасность для инвесторов, которые, будучи привилегированными акционерами проектной организации, имеют все права согласно английскому корпоративному законодательству и уставу компании.

    Стандартными рисками девелоперских проектов являются задержки в строительстве и продаже объекта, удорожание строительства, а также реализация по более низкой цене, чем прогнозировалось.

    Если сроки реализации увеличиваются, прибыль растягивается на более долгий срок, годовая доходность падает. Чтобы избежать этого, должны быть произведены детальные расчёты по графику строительства, отведено достаточно времени на согласование планировочных решений (учитывая опыт в конкретном регионе), а также отведено время на продажи и определены сценарии выхода для инвесторов на случай, если по истечении такого срока продажи не завершены.

    Удорожание строительства возможно, если не были учтены какие-то существенные планировочные риски. Профессиональные девелоперы привлекают опытных проектировщиков и консультантов по согласованиям и разрабатывают несколько сценариев одного проекта, где даже самый неблагоприятный вариант будет в рамках требуемой доходности. Также важно обращать внимание на наличие резерва средств на дополнительные расходы в финансовой модели проекта, так как удорожание в строительстве в определённых разумных пределах – вполне обычное явление.

    Кроме того, согласно практике ведения процесса строительства в Англии, компания-застройщик назначает аккредитованного сметчика по качеству (surveyor) для проверки цены строительных подрядов и тендерных предложений. Такого же сметчика назначает банк, контролируя расходы на строительство.

    Риск снижения цены продажи построенного объекта будет сведён к минимуму, если она была рассчитана на основе заключений профессиональных агентов-консультантов по недвижимости, и желательно именно в данном секторе и локации. При этом колебания рынка всё равно могут происходить, как в сторону повышения, так и в сторону понижения, и данный риск является стандартным для любого инвестора.

    Примеры девелоперских проектов

    Чтобы вы могли составить наглядное представление о девелоперских проектах в Кембридже, посмотрите несколько примеров, в которых участвовали в том числе наши клиенты.

    Недавно мы представляли интересы клиента, инвестировавшего 1,5 млн фунтов в проект строительства обслуживаемых апартаментов на 57 квартир рядом с биомедицинским кампусом на юге Кембриджа. Качественные жилые объекты в этой зоне пользуются высоким спросом среди работников больниц и лабораторий, которые базируются в этом кластере. Спрос будет расти, учитывая предстоящее открытие нового здания больницы Royal Papworth Hospital (специализируется на сердечной и лёгочной хирургии) и нового здания центрального офиса крупнейшей фармацевтической компании AstraZeneca.

    В конце 2018 года мы привлекли около 400 тыс. фунтов частного капитала в один из проектов строительства офисного здания площадью порядка 3 тыс. кв. м, который расположен на территории большого комплекса Научного парка Кембриджа (Cambridge Science Park) на севере города. Парк представляет собой территорию размером около 60 гектаров и принадлежит одному из университетов. Там уже сейчас расположены офисы и научные лаборатории таких компаний, как GlaxoSmithKline, Bayer, Philips, Huawei, Toshiba, а с возведением новых объектов появятся и новые громкие имена арендаторов.

    Ещё один показательный пример, подтверждающий востребованность офисных площадей, – кейс с построенным в июле 2018 года офисным зданием в соседнем бизнес-парке, который расположен поблизости от Научного парка Кембриджа. Несмотря на расположение в периферийной и менее выигрышной локации, здание Maurice Wilkes Building площадью около 6 тыс. кв. м было полностью сдано в аренду семи арендаторам до окончания строительства.

    Предложение качественных коммерческих площадей остаётся ограниченным, а спрос со стороны высокотехнологичной индустрии растёт. В этом смысле участие в девелоперских проектах по принципу клубной сделки – это дополнительная возможность диверсифицировать свои активы и приобрести недвижимость в Великобритании.

    По крайней MERE, дешево. Первые впечатления от русского дискаунтера в Лейпциге

    В немецком Лейпциге открылся супермакет с непритязательным названием MERE. Сенсация? Да! Потому что принадлежит он красноярской сети «Торгсервис». Сибиряки бросили перчатку монстрам розничной торговли Германии! В первые дни у магазина побывали чуть ли не все главные российские СМИ, блогеры, профессионалы рынка и тысячи рядовых покупателей… Наш эксперт тоже успела оценить новый дискаунтер. И делится своими впечатлениями – потребителя и специалиста.

    Об авторе: Ольга Мюллер, дипломированный юрист-экономист, член королевской академии RICS профессионалов недвижимости, доцент европейской академии оценщиков недвижимости ESA, независимый оценщик недвижимости PersCert TÜV и EN ISO/IES 17024, управляющий партнер IIG Real Estate GmbH и MSI R.E.S. GmbH.

    Впечатления потребителя

    Конечно, меня как потребителя цены заворожили. По многим позициям они в два раза ниже, чем в других немецких магазинах. Больше всего впечатлили замороженные ягоды. К примеру, килограмм черники из Беларуси за 6 евро, 2,5 килограмма ежевики – за 8 евро. Для Германии это очень дешево. Таких цен больше нигде нет. Может быть, ради ягод я бы туда и поехала.

    Сравнение цен на продукты в немецких дискаунтерах

    Наименование товара
    MERE
    ALDI
    LIDL

    Апельсиновый сок (1 литр)
    0,61
    0,59
    0,79

    Молоко (3,5% жирности, 1 литр)
    0,62
    0,70
    0,70

    Кофе (500 г)
    1,97
    2,99
    2,99

    Венские сосиски
    2,12 (530 гр)
    2,59 (400 гр)
    1,99 (400 гр)

    Мешки для мусора (60 литров)
    0,23 (20 шт)
    2,59 (25 шт)
    1,80 (25 шт)

    Салями
    0,69 (400 гр)
    1,49 (125 гр)
    1,59 (100 гр)

    Оливки
    0,73 (200 гр)
    1,39 (200 гр)
    0,69 (170 гр)

    Сыр
    2,40 (500 гр)
    1,85 (250 гр)
    1,85 (250 гр)

    Красное вино (0,75 л)
    1,04
    1,99
    1,99

    Чай с мятой
    0,26
    0,59
    0,59

    Цены указаны в евро, источник: bild.de

    Но ассортимент очень узкий, вообще нет свежей выпечки, фруктов, овощей. В основном торгуют замороженными продуктами, консервами, напитками (все, естественно, с консервантами), есть бытовая химия и товары для дома. 

    На фото – я со швабрами. Они там стоят меньше 2 евро. Это самый ходовой товар. В Германии такого давно никто не видел. 

    Кстати, я думала, что найду в MERE российские марки. Но нет, товары в основном из Европы – Польши, Чехии, Румынии (в последней у сети тоже есть филиал).

    Интерьер магазина выглядит, мягко говоря, непрезентабельно. Товар стоит на полу, в коробках. Больше напоминает склад, чем супермаркет. Хотя отношение к походам в магазин у большинства клиентов уже поменялось. Сейчас это своеобразный event. Шоппинг должен доставлять удовольствие. А здесь кайф один-единственный – в том, что ты покупаешь товар очень дешево.

    Я была в MERE на второй день после открытия. И очереди там действительно были невиданные для Германии. Конечно, прошла шумиха в прессе, многие пришли из любопытства «а что же предложит русский магазин». Многие клюнули на громкое заявление, что MERE будет конкурировать с ALDI и LIDL. Заметила там и профессионалов из сферы недвижимости: видимо, оценивали серьезность заявлений российских предпринимателей. Но вообще, в профессиональной среде над этим чаще посмеиваются. 

    Впечатления специалиста

    Как профессионала меня в этой истории больше всего удивило то, что менеджер сети (хотя это еще даже не сеть, а лишь один филиал) заявляет, что они хотят составить конкуренцию ALDI и LIDL. Причем вся их политика строится на том, что они «бьют» противников по ценам.

    Но история показывает: стратегия «дешевые товары любой ценой» далеко не всегда работает. К примеру, был у нас в Германии строительный магазин Praktiker. Тоже работал как «жесткий дискаунтер»: мы не обращаем внимание на сервис, интерьер, представление товара, зато у нас все дешево. Такой подход привел к тому, что клиенты ушли в другие магазины, а Praktiker обанкротился.

    О том, что эта стратегия устарела, говорит и статистика продаж родоначальника дискаунтеров – ALDI. Несколько лет назад обороты у них снизились на 2-3%. Для сети такого масштаба это очень много. Падение связано с тем, что ALDI не шел в ногу со временем. Они как раз не обращали внимание ни на подачу товара, освещение, сервис, ни на то, что люди хотят покупать свежие продукты.

    На что рассчитывает MERE? Они увидели, что в Германии есть малообеспеченные люди – то есть безработные, живущие на пособия. Им потратить пару часов на поездку в другой район ради покупки не проблема, ведь даже транспорт оплачивает коммуна. Для них подобный магазин – спасение. Но – таких людей по всей Германии не много, от силы 10%. А все остальные хотят сервис и комфорт, чтобы было приятно зайти в магазин.

    В местной прессе даже шутка прошла, что MERE – это назад в прошлое. Именно так выглядели супермаркеты сразу после объединения Германии.

    Поэтому здесь многие с усмешкой смотрят на нового игрока: Германия ушла далеко вперед, а тут пришел «русский медведь» и заявляет, что это работает. Ему отвечают: да, это работало, но лет 40-50 назад, когда ALDI открывал первый супермаркет. А сейчас людям нужно другое. И эти мысли берутся не с потолка: огромные концерны проводят значительные исследования потребительского спроса.

    Есть еще один спорный момент в стратегии MERE. Они говорят, что откроют 100 филиалов в Восточной Германии. Идея понятна, она связана с логистикой, сначала охватить Восток, потом пойти на Запад. При этом планируется открывать магазины только в городах с населением от 80 000. Но в Восточной Германии таких немного. Чтобы добиться показателя в 100 точек, придется в каждом крупном городе открыть филиалов по 10…

    Проблема то в том, что в этих городах свободных помещений, идеально подходящих для продуктового супермаркета, нет. Эту же ошибку совершила в своё время крупная «дочка» сети TEDi – Black.de. У них тоже были амбициозные планы: открыть аж 800 филиалов по всей Германии. Они также нацеливались на дешевый товар – распродавали остатки по бросовым ценам, одну неделю – велосипеды, другую – кофейные машины. Но чтобы держать низкие цены, нужны большие обороты. А владельцы сети не смогли найти подходящих помещений и открыть нужное количество филиалов. 

    Потому что рынок уже поделен. Все привлекательные точки заняты. 

    MERE также не стоит особо рассчитывать на то, что застройщики охотно предложат им площади в своих проектах. Любой девелопер заинтересован в более респектабельном арендаторе. Все хотят работать с сетями, и пока у тебя один магазин, для собственника помещения ты не слишком интересен. А интересным станешь, только когда откроешь сотню.

    Думаю, если владельцы бренда не изменят свою стратегию, этих «точек» много и не будет – дело закончится десятком магазинов с 5-летними договорами аренды. Кстати, хозяин первого помещения рассказывал в интервью, что заключил с MERE договор на пять лет именно потому, что не уверен в будущем сети. 

    По факту MERE придется занимать места, от которых отказались все другие сети. То есть, далеко не лучшие точки.

    Справка Prian.ru: Бренд MERE принадлежит российской торговой сети «Торгсервис». В России она представлена супермаркетами «Светофор» и в основном развита в Красноярском регионе. По информации Forbes, собственниками бизнеса являются братья Сергей и Андрей Шнайдеры. В России, Кахахстане, Беларуси и Китае они владеют 800 магазинами.

    Автор Ольга Мюллер, фото автора