При прочих равных: как анализировать доходные дома с практически одинаковыми параметрами

Это очень понятная ситуация, особенно для начинающего инвестора. Рассматриваем два доходных дома в Германии. Разница в цене невелика. Локации схожи. Доходность отличается незначительно. Что тогда может стать решающим аргументом? Эксперт компании Investix Сергей Кумеков рассуждает о нетривиальных нюансах, особенно важных при заочном выборе.

Сергей Кумеков, эксперт компании Investix

Локация

Как правило, при выборе локации дома начинающий инвестор больше полагается на эмоции. Он психологически склонен приобретать объект в городе, о котором что-то знает, и бороться с этим бесполезно. А, например, для немецкого покупателя знание местности – или его отсутствие – не имеет существенного значения.

Германия большая, её регионы очень разные. Но говорить о том, что экономически развитые земли на западе лучше восточных, некорректно. Куда важнее при выборе оценка микролокации. Ведь и в экономически развитом Северном Рейне – Вестфалии можно ошибиться с городом и объектом. А в Саксонии купить дом, который покажет рост стоимости на 30% за несколько лет.

Конечно, необходимо анализировать, кто живёт в конкретном городе и районе, где люди работают, где покупают продукты, как перемещаются, какой транспорт используют. В приоритете – объекты в зелёных зонах и местах, где решена проблема парковок, а также доступен общественный транспорт. Также предпочтительнее не те локации, где рабочие места в пешей доступности, а те, которые комфортны для проживания. Ведь покупка доходного дома, как правило, долгосрочная инвестиция. И гарантировать, что через пять лет ситуация с рабочими местами в конкретной локации останется прежней, никто не может. Намного важнее, чтобы у жильцов была свобода в выборе места работы за счёт хорошей транспортной доступности.

Но, предположим, параметры микролокации двух или нескольких объектов, которые рассматривает инвестор, сопоставимы. Тогда нужно смотреть и сравнивать…

…состояние объектов

Обратите внимание: вы можете рассматривать инвестиционные проекты, не требующие капитального ремонта. Но даже в этом случае бывают ситуации, когда часть квартир доходного дома в перспективе приходится реновировать. Так происходит, например, когда арендаторы, проживавшие в доме длительное время, соберутся съехать. Чтобы сдать недвижимость снова и по рыночной цене, затраты неизбежны.

Ну а если перспективы реновации сопоставимы? Тогда обращаем внимание на среднюю площадь квартир в доме.

Квартирный фонд

Рассмотрим два доходных дома, одинаковых по цене и размеру. Но в одном средняя площадь квартиры 60-70 кв. м, в другом – 35-40 кв. м.

С одной стороны, сдать в аренду небольшие квартиры можно дороже в пересчёте на квадратный метр. И текущая доходность будет выше.

Но! Если состояние объекта условно удовлетворительное или вовсе не удовлетворительное, то возможны большие траты на текущую реновацию. Квартир ведь больше, соответственно, и расходы выше.

Обратите внимание: затраты на ремонт малогабаритных квартир и жилья большей площади сопоставимы. Дороже всего обходится ремонт кухни и ванной комнаты, а они есть в каждой квартире. Таким образом, выиграв в деньгах поначалу, инвестор в перспективе может даже потерять.

Поэтому перед покупкой необходимо анализировать список жильцов.

Список арендаторов

Стоит проверить, как долго люди живут в доме. Это позволит понять, каковы перспективы роста дохода от аренды, а также оценить, какого объёма работ по реновации квартир ожидать в будущем.

Есть свои «но». Если жильцы селятся здесь на относительно непродолжительный период, значит, квартиры, скорее всего, сдаются по более-менее актуальным рыночным ценам. Дело в том, что немецкое законодательство позволяет назначать текущую рыночную ставку лишь новым жильцам; повышение же аренды по действующим договорам ограничено, так что зачастую арендный доход отстаёт от рыночного уровня. С другой стороны, если арендаторы съезжают очень часто, для этого есть причина, и необходимо её найти.

Текущая арендная ставка

Если в доме многие арендаторы живут подолгу, это хороший индикатор. Значит, локация удобная, с объектом в целом всё хорошо. Правда, как я уже сказал, есть вероятность, что размер арендной ставки у жильца, проживающего в доме десять лет, сильно ниже рыночного. Поэтому выселяться он вряд ли захочет и, скорее всего, будет жить в квартире ещё долго.

В результате инвестор может лишиться шанса привести текущие ставки к рыночному уровню. Однако тем, кто предпочитает стабильность, конечно, лучше получить дом именно с долгосрочными арендаторами.

Ликвидность

Даже в случае, если инвестор планирует покупку доходного дома на собственные средства, тот факт, что банк готов кредитовать объект, дополнительно гарантирует, что с объектом всё в порядке. К примеру, если предлагаемый аннуитетный платёж составляет около 50% от аренды, значит, банк оценивает доход от объекта как стабильный, достаточный, чтобы погашать кредит. Ведь банк заинтересован именно в этом и не хочет получить на баланс объект в качестве залогового имущества.

Посмотрите предложения компании Investix прямо сейчас

Вилла в Трире, Германия
725 000 €

Площадь 260 м2, 10
комнат

Принц-ДОМ

Доходный дом во Франкфурте-на-Майне, Германия
185 600 €

Площадь 53 м2

Принц-ДОМ

Квартира во Франкфурте-на-Майне, Германия
323 000 €

Площадь 54 м2

Estate-Service24

Дом в Бранденбурге, Германия
370 000 €

Площадь 165 м2, 6
комнат

EW Real Estate

Квартира в Берлине, Германия
629 000 €

Площадь 61 м2, 2
комнаты

Knight Frank

Апартаменты в Берлине, Германия
290 000 €

Площадь 52 м2, 3
комнаты

HOUSAGE

Магазин в Нижней Саксонии, Германия
2 700 000 €

Площадь 1500 м2

BiG Property

Отель, гостиница в Гамбурге, Германия
10 500 000 €

Площадь 12000 м2

EW Real Estate

Отель, гостиница в Мекленбурге-Передней Померании, Германия
2 800 000 €

Площадь 2076 м2

EW Real Estate

Квартира в Лейпциге, Германия
108 925 €

Площадь 65 м2, 2
комнаты

L&B Immobiliya

ВНЖ при покупке

Дом в Берлине, Германия
4 991 881 €

Площадь 1042.51 м2

gia.property

Апартаменты в Берлине, Германия
662 235 €

Площадь 135 м2, 4
комнаты

JLL Residential Develop…

Магазин в Виттенберге, Германия
3 425 000 €

Площадь 1581 м2

CM Real Estate

Производство в земле Северный Рейн-Вестфалия, Германия
11 412 000 €

Площадь 16139 м2

CM Real Estate

Квартира в Баварском Лесу, Германия
23 000 €

Площадь 32 м2, 1
комната

L&B Immobiliya

Доходный дом в Фалькенштайне, Германия
215 100 €

Площадь 273 м2

CM Real Estate

Квартира в Берлине, Германия
135 000 €

Площадь 39 м2, 1
комната

Langer Immobilien GmbH …

Доходный дом в Дуйсбурге, Германия
4 860 000 €

Площадь 4482 м2

INVESTIX

Апартаменты в Берлине, Германия
250 000 €

Площадь 23 м2, 1
комната

Moscow Sotheby’s Intern…

Квартира в Саксонии, Германия
26 000 €

Площадь 27 м2, 2
комнаты

L&B Immobiliya

Доходность

Рассмотрим два доходных дома. Первый находится в Саксонии-Анхальт и имеет доходность 7,4% годовых. Инвестиционный портфель состоит из 16 арендованных квартир в двух отдельно стоящих зданиях недалеко от центра Дессау.

Второй – инвестиционный объект на девять квартир в 15 минутах от центра Дрездена и с доходностью 5,8%.

Населенные пункты совершенно не сопоставимы с точки зрения локации. Дессау, хоть это и крупный город с населением около 100 тыс. человек, не может сравниться с административным центром Саксонии с более чем полумиллионным населением. Но разница в доходности – 1,6% в пользу небольшого Дессау.

Дело в том, что Дрезден – это одна из основных точек роста немецкого рынка недвижимости. И перспективы существенного роста цен здесь довольно серьёзные. Поэтому любой скачок будет вести к опосредованному увеличению ставок в доме.

Так какой объект выбрать? Меньшие риски и большая стабильность будут в инвестиционном проекте с меньшей доходностью. Конечно, за жизненный цикл здания в течение десяти лет колебания всё равно случаются. Но в таком случае они будут менее заметными.

Для объекта с большей доходностью отклонения от заявленного показателя бывают чуть выше. К примеру, жильцы такого объекта могут чаще съезжать, чаще придётся производить ремонт квартир и т. д.

Поэтому вопрос в том, чего ожидает инвестор. Если он хочет «купить и забыть» – стоит выбрать объект с чуть меньшей доходностью. Если желает максимизировать доходность, насколько это возможно, и в среднесрочной перспективе выйти из инвестиции, то лучше выбирать дома с доходностью выше.

Фото: pixabay.com